Согласие супруга созаемщика требуется не всегда. Сам статус созаемщика не создает такую обязанность: сначала проверьте, какие договоры подписывает каждый супруг, кому принадлежит имущество, что передают в залог и какие документы требует банк. Если согласие запрашивают у человека, чей супруг стал созаемщиком, нужно определить, для какого договора оно требуется. Если муж или жена сами выступают созаемщиками и подписывают договор, их подпись выражает волю только в рамках этого договора.
До записи к нотариусу разделите сделку на части: кредит, покупку жилья и ипотеку как залог недвижимости. Подпись в одном документе не заменяет автоматически подпись или согласие для другого. Такая сверка поможет понять, нужен ли отдельный нотариальный документ именно в вашей ситуации.
Когда согласие супруга требуется по закону
Отдельное нотариальное согласие требуется не из-за того, что один из супругов стал покупателем или созаемщиком. В ипотечной сделке имеют значение три разных действия: получение кредита, покупка квартиры и передача недвижимости банку в залог. Подпись в одном договоре не заменяет участие или согласие во втором.
Если квартира находится в общей совместной собственности, ипотеку устанавливают с согласия всех собственников — это предусмотрено статьей 7 Федерального закона № 102-ФЗ. Когда общей недвижимостью супругов распоряжается один из них, согласие второго по общему правилу должно быть нотариально удостоверено. Это требование закреплено в пункте 3 статьи 35 СК РФ.
Соотношение этих норм Верховный суд РФ разобрал в определении от 17.03.2020 № 19-КГ20-3. Один из супругов передал в залог общий дом и земельный участок без нотариального согласия жены. Суд указал, что статья 7 закона об ипотеке содержит общее правило для совместной собственности, а при распоряжении общим имуществом супругов дополнительно применяется статья 35 СК РФ.
Для личной или долевой собственности правила могут отличаться. На набор документов также влияет брачный договор, если он изменяет режим владения именно той квартирой, которую передают в залог.
Представим сделку: один супруг указан покупателем квартиры, а кредитный договор оба подписывают как созаемщики. По кредиту каждый принимает обязательства перед банком, но собственником в документах указан только один из них. Если приобретенную в браке квартиру передают в залог, отдельно проверяют режим собственности и участие второго супруга в договоре ипотеки. Его подпись только в кредитном договоре не заменяет нотариальное согласие на залог.
Что меняется, если супруг уже подписывает кредитный договор
Подпись супруга в кредитном договоре подтверждает, что он принимает обязанности созаемщика по этому договору. Заемщик должен вернуть кредит и внести предусмотренные договором платежи, но конкретный объем обязанностей каждого созаемщика нужно читать в подписываемых условиях. Нельзя заранее считать ответственность созаемщиков солидарной, если это не следует из договора. Основание обязанностей заемщика описано в статье 819 ГК РФ.
Такая подпись действует в пределах кредитного договора. Она сама по себе не означает согласия на отдельный договор купли-продажи или ипотеки и не дает созаемщику долю в жилье. В приведенном примере оба супруга принимают обязанности по кредитному договору, но покупателем и будущим собственником указан один из них. Поэтому стороны остальных документов нужно сверять отдельно.
Состав участников кредита нужно сверять с выбранной банковской программой. Например, в условиях семейной ипотеки ВТБ созаемщиком может выступать совершеннолетний член семьи. Значит, в рамках этой программы созаемщиком может быть мама, если она соответствует установленным требованиям. Для другого банка такой вывод делать нельзя: до подачи заявки запросите его правила о созаемщиках.
Почему перечень банка может быть шире требований закона
Банк устанавливает требования к заемщику и список документов отдельно для каждого кредитного продукта, а затем публикует их. Обязанность раскрывать эти сведения закреплена в статье 5 Федерального закона № 353-ФЗ. Поэтому дополнительный документ в перечне банка отражает правила конкретной программы, а не общее требование о согласии супруга для любой сделки.
Если жена не работает, банк учитывает отсутствие заработка при оценке заявки по правилам своего продукта. На необходимость согласия влияют другие обстоятельства: содержание сделки и режим имущества супругов. Запросите перечень документов для такой заявки, но помните, что полный комплект бумаг сам по себе не означает одобрения кредита.
Брачный договор позволяет супругам изменить режим имущества, но не назначает заемщика или созаемщика. Передайте договор банку и найдите в нем условия именно о квартире, которую покупаете или закладываете. Так вы сможете определить, чьим имуществом распоряжаются и чье согласие проверять; возможность изменить режим имущества закреплена в статье 42 СК РФ.
Что проверить при ипотеке с материнским капиталом
Ипотека с материнским капиталом добавляет вопрос о семейной собственности. Жилье, приобретенное с использованием этих средств, оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей, а доли определяют соглашением. Средства также можно направить на ипотеку супруга, если брак зарегистрирован.
Такое оформление не означает, что для любой операции автоматически требуется отдельное согласие супруга созаемщика. Нужно отдельно посмотреть, кто указан заемщиком и созаемщиком, кто станет собственником, как распределят доли и какой объект передают банку в залог. Запросите у банка и нотариуса перечень документов именно для выбранного способа использования материнского капитала: он позволит не смешивать обязанности по кредиту с оформлением семейной собственности.
Что проверить до обращения к нотариусу
Соберите документы по сделке и пройдите пять шагов:
- Сверьте участников кредитного договора, договора приобретения жилья и договора ипотеки. Отметьте, где супруг выступает заемщиком, созаемщиком, покупателем, собственником или залогодателем.
- Выясните, относится ли объект к общему имуществу супругов, личной или долевой собственности. Если заключен брачный договор, найдите в нем условия, которые действуют именно для этой квартиры.
- Установите предмет залога и залогодателя — собственника, который передает объект банку в залог. Если в залог передают общую недвижимость, отдельно проверьте согласие каждого собственника и нотариальное согласие супруга.
- Запросите у банка перечень документов по конкретному продукту. Уточните, какой документ банк называет согласием и для какого договора он нужен.
- Передайте нотариусу проекты договоров и перечень банка. Попросите определить форму документа для конкретной сделки, а не только по названию роли «созаемщик».
Если выплаты по ипотеке и другим кредитам стали непосильными, можно обратиться в ФЦБГ за консультацией по банкротству физических лиц. Юрист оценит, подходит ли процедура в вашей ситуации, и расскажет о ее рисках и последствиях.
Частые вопросы
Статья 35 СК РФ регулирует отношения супругов и к паре без государственной регистрации брака не применяется. При этом запись в Едином государственном реестре недвижимости сохраняет значение: если партнер указан сособственником, участники сделки должны учитывать его права на объект.
По общему правилу такая квартира является личным имуществом супруга. Перед сделкой проверьте брачный договор и наличие спора о значительных вложениях в период брака: из-за таких вложений суд может признать имущество общим.
Сначала получите у банка или российского нотариуса требования к форме и тексту согласия. Оформить документ можно через российское консульство или иностранного нотариуса, но перевод, апостиль, легализация либо освобождение по международному договору будут зависеть от страны и требований получателя.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
